<토지투자 공부 #1> 세 번만 읽으면 돈 되는 땅 반값에 사는 토지 경매

토지 경매에 관한 관심이 생겨서, 목록에 뜨는 책들 순서대로 다 읽어보려고 한다.

우선 첫번째로 2005년에 나온 이 책을 골랐는데, 첫 스타트로 끊기에 좋아보인다. 

 

토지경매에 관심이 가는 이유

 

우선 강제로 이사온 이 근방 지역에는, 경매물건 자체가 희귀하다. 주택은 그냥 줘도 안가질 법한 쓰러져가는 주택이거나 하지만 토지 종류는 생각보다 많아서 자연스레 경매를 하기 위해 토지를 공부해야 겠다는 생각이 들었다.

 

우선적으로 아파트 매매를 생각을 하고는 있지만, 조금의 여유자금을 가지고도 할 수 있는 경매가 토지 혹은 지분경매이다 보니 해당부분을 집중적으로 파고 든다면 내년에는 의미있는 결과를 낼 수 있을 것이라고 생각한다.

 

1) 토지에 투자할 땐 장기적으로 보고, 여윳돈을 활용한다. 

 

용도지역의 구분 

- 도시지역 / 관리지역 / 농림지역 / 자연환경보전지역 (도관농자)

 

용도지역은 국가의 계획에 따라 바뀔 수가 있다.

 

용적률 : 대지면적에 대한 건축물 전체 연면적의 비율

건폐율 : 건축물 바닥면적의 대지면적에 대한 비율 

 

ex) 100평의 토지, 용적률 200%, 건폐율 40% -> 바닥 면적 40평으로 5층까지 지을 수 있다. 

 

용도지구

용도지구는 용도지역을 보완하기 위함(12가지)

경관지구/미관지구/고도지구/방화지구/방재지구/시설보호지구/취락지구/보존지구/개발진흥지구/특정용도제한지구/위락지구/리모델링지구

 

용도구역

위의 용도지역, 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 시가지의 무질서한 확산을 방지하고 계획적, 단계적으로 이용하기 위해 국갖거 차원의 특별한 관리가 필요한 땅에 지정한다. 

 

1) 개발제한구역

2) 시가화조정구역

3) 수산자원보호구역

 

 

크게 4가지로 국토를 구분하고, 효율적으로 활용하기 위해 12개의 용도지구로 그리고 난개발을 막기위해 3가지의 용도구역을 활용한다. 

 

우선 맹지인지 아닌지부터 확인을 하고, 임야의 경우 보전임지는 피한다. 지적도 상에는 도로처럼 보여도 현황은 자연림인 경우 일 수도 있다. (책 내부 그림 1-1) 

 

지구단위계획구역 

 1종 지구단위 계획 구역은 도시지역이거나 앞으로 도시화될 지역을 지정

 2종은 비도시지역과 취락지구에 지정 

 

주거개발진흥지구는 주거지용도로 개발을 진흥하는 지역, 지자체에서 체계적으로 개발을 유도할 때 목적에 맞게 지역을 구분한다. 주거/산업/유통/관광휴양/복합개발진흥지구로 나눌 수 있다. 

 

개발지역의 보상금은 두 가지로 나뉜다.

1) 환지방식

   감보율에 따라 개발 후 보유면적이 결정된다. 

    

2) 수용방식

    공시지가의 150%~200% 수준에서 보상이 지급된다. 

 

 

땅은 목적에 따라 28가지 지목으로 나뉜다. 가장 많이 거래 되는 것들은, 전, 답, 임야, 대지, 잡종지이다.

대지에만 건축물을 지을 수 있으나, 형질변경을 통해 건축할 수 있다. 

 

 

정부의 개발계획을 살펴보자. 

 

현장답사 전 확인해야할 서류 - 지적(임야)도, 등기부등본, 토지이용계획확인서, 토지(임야)대장 

교통망을 중심으로 돈이 흐른다. 땅값은 도로가 결정한다. 

 

하나의 필지에는 하나의 지목이 부여된다.

 

토지이용계획확인(신청)서 

1) 도시계획관리 (용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획 시설, 지구단위계획구역, 기타 로 나뉨)

  주거지역 - 주택 가능

  용도지역, 용도지구, 용도구역에 따라 다르다. 

 

2) 군사시설

  건축행위 시 군부대의 허가를 받아야 함. 

 

3) 농지

  1) 농업진흥 구역 : 개발 극히 제한

  2) 농업보호 구역 : 농업진흥구역보다는 행위제한이 완화된다. 

 

4) 산림

  보전산지는 산림의 임업생산기능의 증진과 공익기능을 위해 산림청장이 지정하는 산지로 개발이 엄격히 제한된다. 

  '해당없음'에 해당하는 산림은 준보전산지이다. 

 

5) 자연공원 -> 대부분 임야이고 자연 공원 등, 보전하는 것이 목적

6) 수도 -> 상수원 보호를 위함, 건축행위 엄격히 제한

7) 하천 -> 하천 인근 토지로, 자연재해 피해 우려지역은 "담당자 문의" 적혀있음 반드시 건축가능여부 확인해야함

8) 문화재 -> 인근에 문화재 있으면 표시되고, 건축 시 3인 이상의 관계전문가에게 '문화재보존 영향여부 검토 의견서'에 따른 검토의견을 들어야 함 

9) 전원개발 -> 전력수급의 안정을 도모하기 위한 전원설비(변전소 등)을 설치, 개량하기 위해 지정되며 혐오시설로 인식되어 토지의 투자가치가 현격히 떨어진다. 

10) 토지거래 -> 토지의 투기적인 거래가 성행하거나, 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 5년 이내의 기간을 정해 지정하는 지역이다. 일정 면적 이상의 토지에 관한 매매계약을 체결하고자 할 때 당사자는 허가를 받아야 한다.

 

11)개발사업

 주택의 안정적인 공급을 위해 공공기관이 공공택지를 미리 조성하는 택지개발예정지구와 공장, 지식산업, 문화산업 등의 관련시설을 집단적으로 설치하기 위한 산업단지가 있다. 산업단지는 국가산업단지, 지방산업단지, 농공단지가 있는데 지방산업단지의 경우 도로나 철도 등의 인프라와 인력수급문제 등으로 분양이 저조한 경우가 많다. 

12) 기타

 

지적도

토지의 경계, 지목, 지번 등을 확인할 수 있다.

임야는 임야도로, 그 외는 지적도로.

임야도 축척은 대부분 1:6000 , 지적도는 1: 1200

 

 

교통망을 중심으로 돈이 흐르기 때문에, 국토교통부 홈페이지에서 교통망 계획을 체크해라(책에서는 건설교통부로 나옴. .ㅋㅋ 아주 예전 책이라)

 

지적도 상에는 도로가 표시되어 있지 않더라도 개인 소유의 땅에 도로 포장을 하여 실제로는 길이 나 있는 경우, 즉 현황도로가 있을 경우에는 건축행위를 할 수 있다. 하지만 현황도로도 땅 소유자와의 합의, 도로사용료 등으로 문제가 될 수 있으므로 가급적 맹지에 투자하는 것은 자제한다. 

 

 

지금은 맹지라도, 국토종합계획 등에 의해 도로건설계획이 있는 곳이라면 투자할 가치가 있다. 즉, 이런 정보에 항상 귀를 열어두어야 미래에 값이 오를 땅을 싸게 살 수 있다. 

 

 

땅의 가치를 높이는 법

 

모든 지목이 다 대지로 형질변경을 할 수 있는 것은 아니다.

다만 전 답 임야 중에서도  농림업에 그다지 적합하지 않은 땅은 형질변경을 통해 개발 행위가 가능해진다. 

 

우선 토지이용계획확인서에서 그곳이 농업진흥구역인지 아닌지를 먼저 확인해야한다. 농사목적에 효율적인 농지는 농업진흥구역으로 지정되어 철저히 보호받기 때문에 전용이 거의 불가능 하기 대문. 하지만 농업 보호구역이라면 시군구청의 종합민원실에 가서 전용이 가능한지 직접 확인해야한다. 전용이 가능하다면 "건폐율 과 용적률"은 얼마인지 따져봐야 한다. 

 

농지법에 '농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다' 그래서 농지를 사려면 영농의사와 능력을 인정하는 '농지취득자격증명' - 경매에서 흔히 말하는 농취증-이 필요하다. 그래서 우선 그걸 발급받아야함 

 

'농취증신청서' + '농업경영계획서' 를 작성해서 신청함. , 1000제곱미터 미만의 주말 체험 영농이 목적이면 계획서는 작서하지 않아도 된다. 

 

해당 지역이 소유권 취득 후 농지전용이 가능한 곳인지(바로 가능한지) 체크할 것, 지역마다 되는 곳도, 안되는 곳도 있다. 

 

1) 농지전용

 진흥구역인지, 보호구역인지 체크

2) 산지전용 

 보전산지인지, 준보전산지인지 체크

 

 

1. "입목본수도"란 현재 자라고 있는 입목의 본수나 재적을 그 임지의 적절한 본수나 재적에 대한 비율(100분율)로 나타낸 것을 말한다.

 

땅 가격은 개발 계획이 발표된 직후, 착공 들어갔을 때, 완공되었을 때가 가장 많이 오른다. 

 

임야전답

 

계획관리지역 / 자연녹지지역