<부동산> 이현철 소장 - 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다.

전세가를 알면 부동산 투자가 보인다. 

 

부동산의 유명한 인플루언서 중 한 분이신 이현철 소장의 책을 이제서야 읽어 보았다. 이 책은 지난 부동산 상승기 이전에 발간된 책으로 이후에 올 폭등기를 예측한 대표적인 책으로 꼽힌다. 저자를 유튜브를 통해 알게 되었는데 다른 유투버들이 하락일변도 혹은 상승일변도일 때에도 이 분은 반대되는 의견을 많이 내어서 인상 깊게 봤던 기억이 있다. 

 

일단 지금 까지는 거의 다 맞춘 것도 있기도하고, 평이하고 이해되기 쉽게 알려주는 느낌이 들어 좋아하는 분 중 하나이다. 이 책은 아무래도 요즘 시점이랑은 다르지만, 복기를 하는 측면과 동시에 기본적인 개념을 알기 위해 읽게 되었다.

 

 첫 챕터에서 우리가 알고있는 통념들을 반박하며 시작하게 되는데, 우선 주택 보급률과 매매가의 상관관계 인구 하락과 매매가의 상관관계등 얼핏 생각했을 때 내려가야 하는 게 아닌가? 싶은 개념들을 왜 그렇지 않은지 반박하는 구조로 설명을 이어나간다. 이 부분에서 켄 피셔의 '3개의 질문으로 시장을 이기다'가 생각났다. 결국 투자를 잘 하기 위해선(사실 모든 분야가 그렇지만) 통념에 반대되는 질문을 던지고 실제로 맞는기 검증을 하는 것이 중요한 것 같다. 

 

 미분양의 예에서도 그렇다. 단순 미분양이라는 것은 결국 건설사가 입주장까지 2-3년 이내에 천천히라도 완판하면 되는 것이기 때문에 호황장에서는 미분양이라는 말이 의미가 없다. 다만 입주장에서 미분양이 나오게 된다면 그것은 이야기가 달라진다. 건설사가 할인분양을 하는 등의 자구책을 내놓기 때문에 그렇게 되면 집값의 하락으로 이어질 수 있는 것이다. 

 

 

전세 세입자는 집을 사기 어렵다. 

 다양한 챕터들 중 인상깊었던 문구는 바로 이 제목이었다. '전세 세입자는 집을 사기 어렵다.' 사실 맞는 말이다. 어쨌든 전세라는 구조에서 임차인이 가지는 심리는 저리의 전세대출을 활용한 '저렴하게 집 살기' 이다. 기회가 왔을 때(할인 분양 등) 전세 세입자는 전세를 정확한 날짜에 빼서 보증금을 돌려받고, 그것을 활용해 매수를 해야한다. 하지만 대체로 하락기에는 전세를 주고 있는 임대인이 그 보증금을 제 때 마련하지 못할 때가 많다. 지금까지는 상승장이었기 때문에 체감이 안되었지만(뒤에 들어오는 세입자의 전세 보증금을 활용해서 퇴거하는 전세 임차인에게 주면됨 , 그러고도 돈이 남음) 아마 하락기에 접어든 지금 이러한 상황이 나타날 것 같다. 

 

 이 측면에서 내가 가야할 방향은 집을 옮긴다면(올해 옮기게 되었는데 사택을 그냥 살고 싶은데 아마 두명 살 크기가 안나올 것 같아서 .. ) 월세 아니면 매매가 될 것 같다. 다만 매매의 경우 너무 메리트가 없는 지역이라 거의 월세로 넘어갈 것 같다. 또한 전세는 2년 계약이 보통이기 때문에 지금 내 전근 계획상이랑도 안맞는다(1년에 한 번씩 이동) . 

 

 부동산의 가격은 1물 1가이다. 같아보이는 물건(같은 아파트 단지의 같은 평수)이라도 움직이지 않는 '부동'의 물건이기에 가격의 차이가 난다.(조망의 차이, 거리의 차이 , 층수의 차이 등). 

 

 부동산의 세 가지 주요 특성은 다음과 같다. 부동성 / 부증성 / 필수재 . 이로 인해 가격의 변화가 다른 재화와는 다르게 나타난다 .

 

 

 월세 전환률의 개념. 월세는 전세에 종속되는 개념이다. 전세가가 올라가면 월세는 올라간다. 그 역은 성립하지 않는다. 다만 전세가 상승에 못 미칠 수는 있는데, 그러면 단순히 '월세 전환률'이 떨어진다고 보는 것이다. 전세 투자자에 대한 대표적인 오해가 두 가지가 있다. 첫 째, 아파트 가격은 오르지 않는다. - 틀림 / 둘 째, 전세 투자자들은 돈을 굴리기 위해 전세투자를 한다 -틀림. 결국 가격이 오르는 것에 베팅 하는 것이 전세투자이고, 갭투자이다. 본인 자금을 100퍼센트 활용하여 투자하는 경우는 없고 전세 - 매매가의 차이를 이용해서 상방에 베팅한다고 보면 된다. 

 

 월세 전환률과 금리 LTV 등 대출규제에 따라 어떤 시기에는 월세 투자의 인기가 높고 어떤 때에는 전세 투자의 인기가 높다. 주요한 전세대란의 원인으로 저자는 여러 요인을 꼽고 있는데, 대표적으로는 정부의 임대사업자 제도의 비합리적인 조건들이 주라고 본다. 그 전에는 전세값이 오르면 오르는 구나 하고 했는데, 그 이면에 놓인 수요공급의 역학을 읽어나가다 보니 머리가 멍해졌다. 

 

 전세가가 매매가보다 비싸질 때

 사실상 통계 해석의 오류인 경우가 많다. 평균의 함정으로 같은 아파트 내의 가격차이는 고려하지 않고 일률적으로 기사가 나간 경우가 많다. 또한 시간적 차이가 있다. 집값이 폭락을 하게 되면 '역전세'라는 상황이 발생 할 수 있다(2년전 전세가가 현재의 매매가 보다 높음). 하지만 전세가 매매를 역전했다고 보기에는 무리가 있다. 동시간대에 거래된 매매와 전세가는 반드시 매매가가 조금이라도 높을 수 밖에 없다. 

 

  기본적으로 전세가가 매매가를 밀어올리는 구조로 되어있다. 역전세로 나타나는 현상을 보자, 입주물량이 대단위로 떨어지는 신도시 주변에서 주로 발생하는 현상으로 전세가가 급격하게 하락하는 현상을 말한다. 이 상황이 일시적이냐 혹은 지속적이냐에 따라 정반대의 상황이 찾아오게 된다. 대부분은 일시적으로 끝나거나 오히려 더 전세가가 급등하는 경우가 있다. 이럴 때 보통 부동산 시장을 하락으로 잘못 파악하고 집 매매를 미루거나 포기해서 이후에 후회하는 경우가 있다. 반대로 역전세난이 정말 지속이 되는 경우에는 여러 조건이 필요하다. 전세 수요자는 실거주 수요자이기 때문에 해당 지역에서의 공급에 영향을 받는다. 

 

 1) 내가 사는 지역에 입주 물량이 많을 것 

 2) 몇 년동안 비슷한 규모의 입주 물량이 연달아 있을 것 - 최소 3년 정도 비슷한 물량이 한 지역에 쏟아져 나와야한다. 

 3)  제일 중요한 것은 입주 물량 그 자체 . 내 생각에 많아 보이는 것도 지역 전체로 봤을 때 아무것도 아닐 수도 있음. 

     마치 물처럼 강남->서울->경기도에 영향을 줄 수는 있어도, 경기도 모 지역의 움직임이 서울 전체에 영향을 줄 수는 없다. 

 

 늘 지방과 수도권 서울을 구분해서 봐야한다. 입주물량을 나눠서 분석해야한다. 전세의 역할 중 대표적인 것이 바로 매매가를 지켜주는 역할이다. 지켜주는 것에 그치지 않고 2013년의 전세난으로 전세가 급등한 경우를 보면 이 때문에 매매가까지 올라가게 된다. 세입자들은 전세를 선호하기 때문이다. 

 

 어떨 때는 매매가를 떨어뜨리는 역할을 하기도 한다. 폭등기에 오르면 전세가는 매매가의 오름폭을 따라가지 못할 정도가 된다. 그러면서 매가대미 전세가율이 낮아진다. 상승 안정기에는 70-80퍼센트였다가 50-60퍼센트까지도 낮아진다(매가가 훨씬 높아졌다는 뜻) 고가분양도 엄청나게 많아진다. 근데 이들이 입주할 때가 되면, 공급이 많아졌으므로 전세가 폭락을 한다. 전세가 폭락을 하면 투자자들이 자기 자본 투입률이 높아진다.(전세비율이 낮아진만큼 본인의 자본을 대야함) 이때 돈이 모자른 사람들이 마피로 분양권을 던지기 시작하고 이런게 많아지면 매가까지 폭락을 한다. 

 

  중요한 것은 싸이클이다. 상승 안정기에는 일시적인 역전세만 일어나고 매가가 떨어지지는 않는다. 

 

손해보려고 하는 사람은 없다. 결국은 심리가 답이다. 

주식투자와도 일맥상통하는 부분이 굉장히 많아서 재미있게 읽었다. 내가 추종하는 방식인 추세추종 매매는 가격의 움직임을 위주로 매매한다. 외부 요인보다도 인간의 반복되는 심리로 인해 계속해서 같은 패턴이 나타난다고 보고 매매를 한다. 제시리버모어가 그랬듯 월스트리트에서 새로운 것은 없다! 부동산도 그런면에서 폭등과 폭락이 존재하는 것이 재밌다. 결국 인간의 심리가 답이다.

 

 모두가 오른다고 생각하면, 나온 매물들도 사라지고 더더욱 수요가 공급을 넘어서게 된다. 모두가 하락한다고 생각하면 반대로 더더욱 하락하게 된다. 아파트는 다른 재화처럼 막 공급을 늘렸다가 막 거둬들였다가 할 수가 없는 물건이다. 특히 분양이라고 하는 것도 2-3년 뒤의 실분양을 담보로하는 권리일 뿐이다. 실제 집의 공급이 이뤄진 것이 아니다. 또한 수요가 높아질 때는 투자자 한사람이 10개 100개 분양권을 원하는 것이 다반사이다. 

 

 다만 추세추종 투자에서 오직 가격과 거래량만을 보는 경향이 있다면, 부동산에서는 정부정책을 예의주시해야한다는 점이 조금 다르다. 다만 예측가능한 방향으로 작용하지만은 않는다는 것이 함정이다 . 결국 정책으로 인한 사람의 '심리'가 원인이므로 파악하기 어렵다. 대출규제 완화, LH의 매입 후 임대 정책 등으로 수요 공급에 영향을 미칠 수 는 있으나 여러 요인으로 한계가 발생한다. 

 

 

 후기

일단 지금까지 본 부동산 관련 서적이 많지는 않지만, 투자서적 전반으로 보아도 굉장히 알기쉽게 잘 쓰여진 책이라는 생각이 듭니다. 부동산 투자의 기본에 대해 배우고 싶으신 분들에게 강력 추천드립니다. 이 책을 읽어보니 동일 저자의 신간도 빨리 읽어보고 싶습니다.